Vive en tu parcela soñada

REGLAMENTO  INTERNO
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LOTEO LA CASCADA DE PUERTO VARAS
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COMPARECE: Don CRISTIAN MARCELO NEGRON SCHWERTER, chileno, agricultor, casado y separado totalmente de bienes, cédula nacional de Identidad y Rol Único Tributario número diez millones doscientos siete mil diecisiete raya ocho, domiciliado en Puerto Varas, Fundo Aguas Buenas sector Las Lomas de la comuna de Puerto Varas, según se acredita al final, mayor de edad, quien acredita su identidad con su cédula mencionada y expone:

PRIMERO: Que, es dueño de un retazo de suelo de más o menos ciento cincuenta y cuatro hectáreas, treinta áreas, ubicado en Las Lomas, comuna de Puerto Varas, provincia de Llanquihue, región de Los Lagos, y que deslinda según sus títulos: Norte, es una quebrada o estero que divide el potrero de que forma parte esta hijuela; Sur, un estero afluente del rio Negro; Este, una quebrada que divide terrenos que fueron del vendedor, don Antonio Emhart y desagüe del estero que llega en línea recta a Aguas Buenas, denominada Pisada Alta; y Oeste, hijuelas número cuatro y cinco del mismo fundo, sometido a la partición, adjudicados respectivamente a don José Luis y a doña Luisa Shafer Siebald.  La adquirió por compra a doña Gladys Schwerter Hitschfeld, según consta de escritura pública de fecha nueve de diciembre 2010 y de una minuta de rectificación archivada con el número 69 en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año 2010. El referido inmueble rola inscrito a su nombre a fojas ciento trece número ciento ochenta y ocho del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año dos mil once.  Rol de avalúo 1404-44.

 

SEGUNDO: En el referido predio, individualizado en la cláusula precedente, su propietario ha efectuado un proyecto de parcelación denominado “LA CASCADA DE PUERTO VARAS”, subdividiendo el predio en 47 parcelas y lote A y B, de las superficies, deslindes y características señalados en el plano de subdivisión hecho por el ingeniero en geomensura don Guido Pérez. Dicho plano fue aprobado por el Servicio Agrícola y Ganadero, lo que consta en el certificado número 204 P. V. de fecha 23 de noviembre del 2017. El plano y el certificado se archivaron en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año 2018 bajo los números 3 y 5 respectivamente.

TERCERO: Con el objeto de precisar los derechos y obligaciones correspondientes a cada uno de los propietarios de los lotes o parcelas en que se ha subdividido el inmueble mencionado en la cláusula primera, el compareciente don Cristian Marcelo Negrón Schwerter, viene en formular el presente Reglamento Interno que regirá la referida parcelación, en los términos que se contienen en las cláusulas que siguen. -

CUARTO: El presente Reglamento regirá las relaciones de orden interno y los derechos y obligaciones de los propietarios de las parcelas o lotes del proyecto de subdivisión mencionado, de propiedad del compareciente, siendo obligatorio para toda persona natural o jurídica que adquiera alguna de dichas parcelas o lotes, como también para sus sucesores en el dominio a cualquier título, y para toda persona, a quién se le conceda su uso a cualquier título por el respectivo propietario. -

QUINTO: Cada propietario será dueño absoluto de su parcela o lote. -

SEXTO: CONDICIONES PARTICULARES DE CADA PARCELA DEL LOTEO.- Para mantener y proteger el desarrollo armónico y homogéneo del loteo “LA CASCADA DE PUERTO VARAS”, cada uno de los propietarios de parcelas o lotes del referido loteo, o sus sucesores del dominio, sólo podrá destinar su parcela al uso agrícola o a la habitación y, quedará sujeto a las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) No podrá destinar la parcela al funcionamiento de hosterías, moteles, hoteles, hospederías, restorán, quintas de recreo, discotecas, boîtes, piscinas públicas, almacenes o cualquier otro establecimiento semejante o de tipo comercial, gallineros, chancherías, criadero de animales.- b) No podrá subdividir la parcela, ni construir más de dos casas de habitación en la misma.- La ocupación del suelo en construcciones, no podrá ser superior a un quince por ciento de la superficie de la parcela.- c)  No podrá construir a menos de cinco metros de distancia de los deslindes con las otras parcelas, y la altura máxima de construcción será de dos pisos.- No se acepta carta o autorización de los vecinos autorizando una construcción a menor distancia o el adosamiento.- d) No podrá ejecutar actos que perturben la tranquilidad o que puedan comprometer la seguridad o la salubridad de los demás propietarios, arrendatarios u ocupantes de los sitios, así como ocupar los caminos comunes en forma que impidan o dificulten su utilización por los demás propietarios.- e) Los propietarios deberán cuidar que sus ropas objeto de lavado, artículos de limpieza y demás enseres domésticos sean colocados en un patio de servicio adecuadamente protegido a la vista de los demás vecinos y de quienes circulen por las calles o pasajes aledaños.- F) Todas las parcelas deberán tener  un antejardín de cinco metros de frente.- g) Las parcelas deberán contar con un cerco, de dos metros de altura máxima y ochenta por ciento de transparencia o estar constituidos por plantas(cercos vivos).- h) Respecto a las líneas de edificación, dentro de cada parcela, no se podrá construir a menos de cinco metros a contar desde la franja de servidumbre de tránsito.- i)Se aceptan todos los sistemas de construcción tradicionales, pero queda prohibido el uso de planchas de zincalum o similar como revestimiento exterior en paredes.- j) Respecto a las mascotas, estas deben mantenerse en el interior de su respectiva parcela y no podrán andar sueltos en las áreas comunes o en otras parcelas y no deberán provocar  molestia alguna a los demás propietarios.- k) Las basuras y desperdicios de carácter doméstico del lote o parcela deben mantenerse en la propiedad en un recipiente seguro, y ser sacados al exterior sólo a los lugres que se encuentren especialmente habitados al efecto.

 

SEPTIMO: Los bienes afectos al uso común dentro del loteo serán los siguientes: a) Los caminos interiores conforme al plano de subdivisión, ya mencionado, y de la servidumbre de tránsito inscrita a fojas 378 número 257 del Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Puerto Varas del año 2018. b) las instalaciones de agua y su red de distribución, hasta sus empalmes con el respectivo sitio o parcela: c) Las instalaciones de electricidad en baja tensión y su red de distribución hasta sus empalmes con el respectivo lote o parcela. No se incluyen los transformadores ni tampoco la postación de la línea de alta tensión, sin perjuicio del  uso de estos postes para la línea de baja tensión; d) El portal de acceso; Los bienes de uso común mantendrán en forma permanente e irrevocable esta calidad.-

 

OCTAVO: El compareciente deberá construir sobre las franjas de servidumbres de tránsito o de acceso a las parcelas, un camino adecuado, de estabilizado granular, con una estructura soportante, adecuada para el tránsito vehicular a la que es sometida.-

 

NOVENO: El loteo contará con un sistema de agua para abastecer a todas las parcelas, con un sistema de captación, que permite una adecuada presión de agua para cada parcela.- Cada parcela tendrá acceso a energía eléctrica siendo de cargo de cada propietario al costo del respectivo empalme, desde frente a su parcela.- 

 

DECIMO: Los derechos y obligaciones de los propietarios, respecto al uso de los bienes comunes, será inseparables del dominio, uso y goce de su respectiva parcela y, en consecuencia, ningún título, ni dar en uso de los bienes comunes, ni aún a los otros propietarios.-

 

DECIMO PRIMERO: Los propietarios de parcelas tendrán exclusivamente un derecho de uso perpetuo sobre los bienes comunes y deberán concurrir a las obligaciones por expensas o gastos comunes de conservación, mantención y reparación de dichos bienes comunes, en proporción de un cuarenta y siete avo por cada parcela de que sea dueño.-  Esto es, todos los propietarios de parcelas del loteo deberán concurrir a solventar los gastos comunes mencionados, a prorrata de su dominio en el total del loteo.- Lo anterior, sin perjuicio de lo que se establece en la cláusula tercera transitoria de este Reglamento.-

DECIMO SEGUNDO: El hecho de que uno o más de los propietarios no hagan uso efectivo de un determinado servicio o bien común, o que su parcela permanezca desocupada por cualquier tiempo, no exime en caso alguno al respectivo propietario de la obligación de contribuir oportunamente al pago de las expensas o gastos comunes de toda clase, que irroguen la conservación mantención y reparación de los bienes comunes, sobre los que cada propietario tiene derecho a uso. -

DECIMO TERCERO: Si la parcela o lote perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de la contribución de gastos o expensas comunes, sin perjuicio del derecho del comunero, en forma proporcional a lo pagado contra los otros comuneros, en forma proporcional a los derechos de cada uno en el dominio de su sitio. –

DECIMO CUARTO: Los lotes pertenecientes al loteo "LA CASCADA DE PUERTO VARAS”, serán un lugar de agrado con la implementación adecuada y armónica, destinado exclusivamente a fines habitacionales y agrícola.- Acorde con estas finalidades, los propietarios, arrendatarios y/o sus ocupantes a cualquier título deberán dar a las parcelas o lotes un destino compatible con los objetivos señalados, adecuándose a las características de ordenamiento y estética del conjunto, usándolos en forma ordenada y tranquila.-

 

DECIMO QUINTO: La administración del loteo “LA CASCADA DE PUERTO VARAS” estará a cargo de un Directorio compuesto de cinco Directores que serán elegidos por la Asamblea de Propietarios.- Estos elegirán entre ellos un Presidente, un Secretario y un Tesorero.- Para todos los efectos esta organización tendrá  el carácter de una comunidad de hecho.- Sin perjuicio de lo que se expone en la cláusula primera transitoria, respecto a la entrada en vigencia de este Directorio.-

 

DECIMO SEXTO: El Director que por cualquier causa no asistiere  a dos sesiones consecutivas podrá ser reemplazado por el Directorio, designación que regirá para el resto del período de vigencia del cargo del Director reemplazado por el Directorio, designación que regirá para el resto del período de vigencia del cargo del Director reemplazado.- Los Directores durarán dos años en sus funciones y podrán ser reelegidos, el Directorio deberá sesionar a lo menos dos veces al año, en las oportunidades que el mismo determine o cuando sea citado por su presidente.- Podrán ser elegidos Directores personas que no tengan el carácter de propietarios del presente loteo.-

 

DECIMO SEPTIMO: El Directorio tendrá las siguientes atribuciones: velar porque se cumpla el presente Reglamento y las finalidades perseguidas por la comunidad; administrar los bienes comunes e invertir sus recursos, citar a asamblea general de propietarios en la forma y época que señala el Reglamento; cumplir los acuerdos de las asambleas generales; rendir cuenta de la administración en la primera asamblea general deberá efectuarse dentro del primer semestre de cada año: cuidar y velar por el buen estado de los bienes de uso común; recaudar de los propietarios, lo que a cada uno corresponda aportar con las expensas o gastos comunes; confeccionar un proyecto de presupuesto de los ingresos y gastos para el año siguiente, el que se someterá a consideración y aprobación de la asamblea respectiva; sancionar las infracciones cometidas al presente reglamento pudiendo al efecto especialmente establecer una amonestación verbal o por escrito; suspender servicios comunes al propietario que no pague oportunamente, publicar el nombre del moroso en el acceso al loteo; ordenar el cobro de la multa a que se refiere el artículo veintitrés de este reglamento; contratar los servicios permanentes o transitorios, de personas que se estimen adecuadas para las necesidades de la mantención de los bienes de uso común; otorgar mandatos especiales en relación a sus funciones de administración; abrir cuentas de ahorro y cuentas corrientes de depósitos o de crédito, en bancos comerciales u otras instituciones de crédito, pudiendo depositar y girar en ellas  e imponerse de sus movimientos, aceptar  e impugnar saldos, cerrarlas, invertir los dineros de la comunidad, pudiendo celebrar toda clase de contratos con personas naturales o jurídicas, pudiendo otorgar mandatos para el movimiento de las cuentas corrientes y en general, para ejecutar todos los actos y contratos tendientes a administrar adecuadamente los bienes de uso común; otorgar mandatos especiales en relación a sus funciones de administración; abrir cuentas de ahorros  y cuentas corrientes de depósitos o de crédito, pudiendo depositar y girar en ellas e imponerse de sus movimientos, aceptar e impugnar saldos, cerrarlas, invertir los dineros de la comunidad, pudiendo celebrar toda clase de contratos con personas naturales o jurídicas, pudiendo otorgar mandatos para el  movimiento de las cuentas corrientes y en general, para ejecutar todos los actos y contratos tendientes a administrar adecuadamente los bienes de uso común del loteo.-

 

DECIMO OCTAVO: El Directorio sesionará con la mayoría absoluta de sus miembros, y sus acuerdos se adoptarán por la mayoría absoluta de los Directores asistentes.-  En caso de empate decidirá el Presidente.-

DECIMO NOVENO: Corresponderá al Presidente representar a los propietarios ante toda persona jurídica o natural y presidir las reuniones del Directorio y las Asambleas generales de propietarios.- Corresponderá al Secretario: redactar las actas de sesiones de las asambleas y del Directorio, y firmarla conjuntamente con el Presidente.- Corresponderá al Tesorero:  tener bajo su responsabilidad los bienes de la comunidad y recaudar las cuotas por gastos y expensas comunes; dar cuenta periódica al Directorio del movimiento de fondos; preparar los balances o cuentas que el Directorio deba presentar a la asamblea y efectuar, de acuerdo con el Presidente el pago de las inversiones que la asamblea o el Directorio acuerden.-

VIGESIMO: Para los efectos de la administración de los bienes de uso común, los propietarios se reunirán en asamblea cuando las convoque el Directorio.- La asamblea tendrá las siguientes atribuciones: a) supervigilar el cumplimiento de las obligaciones que establece este reglamento: b) elegir el Directorio; c) aprobar el presupuesto de entradas y gastos para la administración, conservación y mantención de los bienes de uso común, tanto ordinario como extraordinario: en la citación a asamblea deberá indicarse expresamente en la tabla, si procediere, la aprobación de gastos comunes extraordinarios, y, d) Dictar reglamentos internos necesarios para la adecuada aplicación de este Reglamento y utilización de los bienes de uso común.-

VIGESIMO PRIMERO.- La asamblea se regirá por las siguientes normas: Uno) El directorio deberá citar a la asamblea notificando a cada propietario al efecto, pudiendo la asamblea efectuarse en Puerto Varas o en un recinto del Loteo; Dos) La notificación podrá  hacerse en forma personal, ya sea por un Director o por una persona encargada por el Directorio o bien mediante carta certificada, despachada a lo menos con ocho días de anticipación, la que se enviará al domicilio que el propietario tenga registrado ante el Directorio: la no recepción de la carta no invalidará la notificación; Tres) No se requerirá citación ni notificación si un acuerdo es suscrito por todos los propietarios; cuatro) Para reunirse válidamente, en primera citación será necesaria la concurrencia de los propietarios de a lo menos diez parcelas; Cinco) Los propietarios podrán hacerse representar por apoderados, cuyo mandato deberá constar en poder simple acreditado  ante el Directorio; Seis) El dominio de cada parcela del loteo da derecho a un voto, de forma que cada persona tendrá el número de votos que corresponda a la cantidad de parcelas de que sea dueño; los acuerdos así aceptados, serán obligatorios para todos los propietarios; para realizar construcciones o reparaciones mayores se requerirá el acuerdo de por lo menos cincuenta y un por ciento de los votos de todo el loteo; Siete) Si a la primera citación no concurriere el quorum exigido, se citará en segunda citación para dentro de los ocho días siguientes y la asamblea se realizará con los propietarios que asistan y los acuerdos se tomarán  por mayoría de los votos asistentes.-

VIGESIMO SEGUNDO: Para los efectos de lo dispuesto en este reglamento se entenderá por gastos comunes, aquellos que demande la conservación, cuidado, mantención, reparación y mejoramiento de los denominados "bienes comunes" indicados en la cláusula séptima, se considerarán "gastos comunes ordinarios" aquellos gastos de cuidado, reparaciones, administración, conservación y mejoras de los bienes de uso común.- Se consideran "gastos comunes extraordinarios", los demás, relacionados con los bienes comunes de la parcelación.- Los "gastos comunes" sean ordinarios o extraordinarios se distribuirán por partes iguales entre todas las parcelas del loteo.- La obligación por estos pagos seguirá siempre al dominio de la parcela, aún en lo relativo a gastos o expensas devengadas antes de la adquisición, en forma que la administración tendrá como deudores solidarios al vendedor y al adquirente de la respectiva parcela.-

VIGESIMO TERCERO: Cada propietario deberá pagar los valores que le corresponda en los gastos comunes dentro de los diez días siguientes a la formulación de los mismos. - El propietario que incurriere en mora en el pago, deberá pagar sus deudas con el interés máximo convencional para operaciones no reajustables y una multa mensual de cinco por ciento del valor de lo adeudado, las que se liquidarán y pagarán conjuntamente con la obligación principal. -

VIGESIMO CUARTO: El Directorio o la persona a cargo de la administración designada por aquel deberá enviar mensualmente a cada propietario la cuenta de los gastos comunes del mes, y a lo menos cada seis meses una cuenta detallada de las inversiones y gastos efectuados durante el período. -

VIGESIMO QUINTO: Cada propietario deberá pagar el valor de sus consumos de agua y de otros servicios que sean administrados por el Directorio, además de los gastos comunes, y además, pagar las cuotas para fondos de reservas para eventualidades. -  

VIGESIMO SEXTO: Toda dificultad o desacuerdo que se produzca entre el Directorio y cualquiera  de los propietarios o entre éstos entre sí, con motivo de la aplicación, interpretación, cumplimiento, o incumplimiento del presente reglamento, y en especial en lo que cualquiera otra obligación que emane del presente reglamento, será resuelta por un árbitro arbitrador, quien procederá breve y sumariamente, sin forma de juicio, entendiéndose sus resolución ejecutoriadas por el solo hecho de dictarse y sin derecho a recurso alguno.- Se designa para este efecto como árbitro arbitrador al abogado don Gonzalo Eduardo Marchessi Acuña y si éste no pudiere o no quisiere actuar se designa al abogado don Andrés Sebastián Vera Vera.- Esta designación de árbitros podrá ser modificada por acuerdo del Directorio después de dos años a contar de la fecha de la presente escritura.-

VIGESIMO SEPTIMO: Las disposiciones de este reglamento prevalecerán sobre cualquier acto o convenio particular que puedan celebrar los propietarios de parcelas del loteo, entre sí. -

VIGESIMO OCTAVO: Los propietarios estarán obligados a comunicar al Directorio, cualquier transferencia de dominio que hagan de sus respectivas parcelas, y mientras no cumplan esta obligación seguirán responsables del pago de los gastos comunes que correspondan a la parcela. -

VIGESIMO NOVENO: La infracción de cualquier disposición de este Reglamento de parte de los propietarios de parcelas y usuarios de los bienes comunes, especialmente lo dispuesto en la cláusula vigésima tercera respecto al pago de los gastos comunes, será de conocimiento y resolución del Directorio del Loteo " LA CASCADA DE PUERTO VARAS", sin  perjuicio de la facultad del afectado de reclamar de la decisión del Directorio ante el árbitro designado en este Reglamento, dentro del plazo de quinto día de notificada la Resolución respectiva.-

 

TRIGESIMO: Deja constancia el compareciente que ninguna de las disposiciones del presente reglamento les serán aplicables al lote A y B.

TRIGESIMO PRIMERO: Se faculta al portador de copia autorizada de la presente escritura para requerir las inscripciones que procedan en el Conservador respectivo. -

 

DISPOSICIONES TRANSITORIAS.- ARTICULO PRIMERO TRANSITORIO.- Durante un plazo de dos años a contar de la fecha de la presente escritura, Cristian Negrón Schwerter tendrá en forma exclusiva la administración de todos los bienes de uso común del loteo, debiendo nombrar al término de dicho plazo a los miembros del primer Directorio que tendrá la administración posterior del loteo.- En este período de dos años podrá realizar las mejoras, construcciones o reparaciones que estime adecuadas dentro de todos los bienes de uso común.-

ARTICULO SEGUNDO TRANSITORIO: Durante un plazo de dos años a contar de la fecha de la presente escritura, Cristian Negrón Schwerter, en su calidad de formadora del Loteo "La Cascada de Puerto Varas" queda facultad para que, mediante escritura pública pueda complementar, ampliar, rectificar, y modificar el presente reglamento interno, sin limitaciones de ninguna especie. -

 

 

ARTICULO TERCERO TRANSITORIO.- Para los efectos de la enajenación o venta de parcelas del Loteo "La Cascada de Puerto Varas”, y de distribución de los gastos de los bienes de uso común, dicho loteo se ha dividido en una etapa en la forma en que aparecen en el plano. Ninguna de las disposiciones del presente reglamento le será aplicado al lote A y B.

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